プロフィール

Author:けい
公開したWebサービス・アプリ一覧はこちら

※2014年12月、私が個人で開発したWebサービス・アプリへの
累計アクセス数は8億を超えました。
負荷対策頑張ります。日々精進していきます!!


■■■ 業務経歴 ■■■
社会人1年目:携帯電話開発。画面周りを1年間
2年目 :海外向け携帯電話ミドルウェア開発
     ブラウザとプロトコルスタック周り
2年目後半~:携帯電話の通信専用チップ開発
3年目:カーナビ。画面周りの開発
3年目後半~:BDビデオカメラ
     組み込みLinux カーネルと
     ドライバの開発。
4年目12月:プロジェクト途中で退社
~ここまではC、またはC++で開発~

~ここからJavaがメインの開発~
4年目1月:Web系の会社に転職
       ~4ヶ月間の研修
5年目5月:製造業向け生産管理システム開発
6年目9月:証券会社向けシステム開発
7年目10月~携帯電話向けコミックサイトの運用・開発
8年目12月:プロジェクト途中で退社

~ここからPHPがメインの開発~
8年目1月~仲介手数料が無料の不動産屋の社内SEに転職
交渉しほぼ完全に裁量労働が可能な立場になる。
業務内容はシステム全般ですが、
最近はSEO対策の作業が多いです。
現在14年目 まだ、しばらくはこの会社に居るつもりです。

あと、全ての記事がリンクフリーです。

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不動産の仲介手数料無料のU-SPECの「広告」技術について書いてみる①

今日は私が現在所属している、株式会社U-SPECの「広告」技術について書いてみます。
なぜこの記事を書こうと思ったかというと、仲介手数料無料のビジネスは
広告技術がある前提のビジネスであることを、知って頂きたかったからです。
ちなみに今回書く内容は不動産で各社が差別化しているサービス全般に言えることだと思います。

これだけ仲介手数料無料の不動産屋さんが増えてしまうと、
ちょっと書くのが遅すぎた感もあるのですが、
今からでも書かないよりは書いた方が良いと思うので記載しておきます。

前提

広告には前提として以下の仕様があります。
1、広告の配信地域設定はモバイル(スマホ、タブレット)は効きません。
これはYDNなどには仕様として明示されております。
キャリア、WiMAXを含め配信地域設定は機能しないため、
配信地域指定を行うと、全く配信されないか、
関係無い地域でも配信するかという2択になります。
こちらは広告会社によって運用方針は異なります。

ちなみにどのくらい効かないのかというと、キャリアごとに一つの都道府県で2か所くらいしか
出口が無いというレベルです。
ほぼ効かないと考えておいてください。


2、広告の配信地域設定は実はPC(固定回線)でも効きません。
意外と知られていないのですが、配信地域設定はほぼIPアドレスを元に行っております。
多くの人はプロバイダーごとに千代田区はこのIPアドレスの範囲、
港区はこのIPアドレスの範囲などのルールがあると思っているようですが
そんな細かいルールを持っているプロバイダーは存在しません。

よりざっくりと「品川、大田区、川崎、横浜はこのIPアドレスの範囲」などの
複数の市区にまたがるような割り当てを行っています。
収容局からの距離が重要なので、神奈川のプロバイダーでも
東京都稲城市や東京都町田市、静岡県熱海市などが区別できないプロバイダーは少なくありません。

また、IPアドレスの割り当ては、プロバイダーごとにルールが異なります。
プロバイダーごとに「この地域はこのIPアドレス」などのざっくりとしたルールを使用するようですが
まったくルールが無いプロバイダーもあります。
そしてこのルールはプロバイダーから広告会社に通知されることは無いので、
Google、Yahoo共に「PlaceEngine」と似たような技術を使用し、
IPアドレスの割り当てルールを推測しています。

よってモバイル同様にルールが無いプロバイダーや
IPアドレス割り当てルールが巨大すぎるプロバイダーでは配信地域指定は機能しません。


3、配信地域設定を細分化すれば細分化するほどクリック単価が上がります。
1,2の仕様があるため、当然と言えば当然だと思うのですが、
港区、中央区を例に挙げるとクリック単価は安い順に以下になります。
地域が完全に不明 < 港区 or 中央区のどちらかは不明 < 中央区 < 港区

例えばVECTANTのように、まったく配信地域が不明となるサービスを使用している人には
適用可能な配信地域は「日本」です。
こんな設定をしている会社は少ないため、本来クリック単価が高い地域でも
安く入札が可能で、当然クリック単価は安くなります。

逆に最もクリック単価が高くなる設定は「港区」などの区名だけを指定している場合です。
「港区」と「中央区」の区別ができないプロバイダーの場合、
どちらか一方だけを指定した場合には一切配信されなくなるのがこの設定です。
この設定の場合、競争が激しいことに加えて、
「港区」である可能性が高いユーザーを捨ててしまっています。
「港区」のユーザーのクリック単価が高くても、
「港区」である可能性がある高いユーザーは比較的クリック単価が安い場合が多いのです。


4、配信地域指定が不明な場合、検索履歴などから割り当てています。
例えばYahooでは、地域不明のユーザーが特定の地域の天気予報などを閲覧した場合
ユーザーをその地域の住民として記録し、長期的に広告を出します。



さてここまでが前提です。
この前提の上で、U-SPECでは以下のような方針としています。

①、U-SPECでは配信地域設定を「東京・神奈川・千葉・埼玉」と設定しています。
よって、同じキーワードで広告を配信していたとしても
U-SPECの方が圧倒的にクリック単価は安くなってしまいます。

※当然ですが配信地域設定を「日本」と設定している
不動産屋さんにはU-SPECはクリック単価では負けてしまいます。
ただ、2016年11月現在、「仲介手数料無料」関連のキーワードで
配信地域設定を「日本」としている会社は無いようです。

②、単価競争は極力避ける。
Web広告の世界は掲載順位はキーワードごとにオークション形式で決定されます。
長期的に膨大な広告費を使える企業様は多くありません。
短期的に膨大な広告費を持つ企業様が参加してきますが、
その場合には、参加のみを補足し、単価競争は極力避けています。
(経験上、適切な単価レベルを超えている企業様は2週間程度で広告出稿を止めてしまいます。)

③、配信市区ごとに加盟店は1社のみの独占
②とも関係するのですが、クリック単価的に現在のクリック単価は
各地域、各キーワードの限界に近く、無理に広告費を増やすと
すぐに赤字になってしまうレベルまでユースペックは広告費を使っています。
よって、より多くのお客さんが欲しい加盟店様には
担当地域を増やすようにお願いしています。

※同じ配信地域に複数社を入れるような
広告会社さん、SEO業者さん、HP制作会社さんがあるようですが
物件も、キーワードも、お客さんも被っている状況だと
各社が利益を上げることは難しい気がします。

④、定期的な解析の実施
ユースペックでは私を含めて、DB技術に明るい技術者が多いため、
高負荷を与えるような複雑な解析が可能です。
一例を示しますと、
・成約率の高いキーワードの抽出
・成約率の高い広告文の抽出
・成約率の高い閲覧媒体、HP、興味
・ユーザー様の希望地域と、広告の配信地域の関連性

定期的に「成約率を如何に上げるか?」を検討し成約率を上げるための努力は日々行っています。


まとめ
技術と言いつつ、あんまり技術の事は書けませんでした・・・
ただ、不動産屋さん向けに書いている記事で、「Cloud SQL」の話などを書くのも
TPO違反だと思い、あえて今回は技術は軽めにし、普段私が開発者として思っている事を書いてみました。

仲介手数料無料の不動産屋さんは規模が比較的小さい会社が多いので
HPを作るだけでも大変だと思います。
さらに配信地域設定を行って、広告でU-SPECと競争するとなると
明らかに単価が違う為、中々厳しい状況になってしまうのではないかと思います。

U-SPECの加盟店は一人、二人で回している会社がほとんどです。
HPを作るだけでは集客はできません。
SEOも現在のように外部リンクが中心になってしまうと、広告以上に費用が掛かると思います。

仲介手数料無料を始めるのであれば、集客をどうするかを検討の上で
経営判断を行って頂きたいと思います。
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コメント(0)   2016.11.01    [ Myカテゴリ:仲介手数料無料のU-SPECの技術 ]
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ぐらいんだぁ